时光如梭，转眼间2021年只剩下30余天。我们年初立下的目标，买房、买车、脱单、存款，这些梦想似乎遥不可及。然而，世事无绝对，有些事情还是能够实现的，比如，那个令人期待的脱单。当然，这只是个玩笑。不过，今年不购房的原因或许是因为房价预期将下降，或是因为囊中羞涩，买不起房。让我们拭目以待，看看未来房价走势如何。
自1998年我国首次房改，商品房面市以来，全国平均房价经历了惊人的飞跃。从最初的1900元，到2021年已突破万元每平米。根据中国行情网统计，至少有103个县城或县级市的房价已破万元，其中93个集中在东部沿海城市，尤其浙江、福建、江苏等地更为显著。老家房价也如此高涨，如义乌、永康等地，平均房价已超过2万元每平米。
贝壳研究院的数据显示，9月份全国65城平均房价为17,388元每平米，一线城市平均房价更是高达6.5万元每平米。许多人在房地产上赚得盆满钵满，甚至有人通过房地产实现了财富自由。过去的房价总是“只涨不跌”，如2003年、2008年、2012年、2014年房价均逆势上涨，使得“买到就是赚到”的理念深入人心。
2021年楼市上半年火爆，下半年却陷入冰冻。有人认为是暂时的降温，也有人认为是楼市的最后“疯狂”。那么，未来5年房价的走势究竟如何呢？
刘先生认为，如今的房价对于普通家庭来说确实是个天文数字。根据2020年的调研数据，100城和50城的平均房价收入比分别为9.2和13.3，这只是平均数。深圳、香港、北京、上海等城市的房价收入比更是高得离谱。对于普通家庭来说，买房简直是个遥不可及的梦。即便不吃不喝，也需要数十年时间才能攒够买房的钱，而首付也要十多年。未来房地产的支撑力，真的只是这些普通老百姓吗？
房地产调控的加强，让投资房地产的人群不再疯狂。未来楼市还可能出台房产税、空置税等政策。但如果大量房产被控制，而市场上无人接盘，价格自然会下降。如果房价不降，以目前的收入来看，很难支撑高房价。即便集全家之力，也可能买不起房。
近一年来，房地产的真实状况显示，全国百城商品房的新房库存量已突破5.9亿平方米，广义库存量更是达到了38亿平方米。如果以每套100平方计算，未来2~3年内将有超过4,000万套房产上市销售。2018~2020年平均每年成交面积约为17万亿平方米，至少需要两年半才能消化完毕。
张先生认为，钱流向哪里，哪里就会涨价。如果钱流入粮食市场，粮食就会大涨；如果流入股市或大宗投资商品，相关价格就会持续上涨。受“黑天鹅”事件影响，经济受到冲击，美国只需疯狂印钞即可。2021年初已推出3万亿美元的刺激计划，过去两年共印刷超过5万亿美元，导致美元指数持续下滑。美联储计划提前在2023年之前加息两次，大大提高了通胀率。今年通胀率已飙升至3.4%，创近30年新高。全球通胀压力下，大宗商品价格将持续上涨，如钢铁、水泥、石油、煤炭等。国外房价也在持续上涨，如美国、韩国、以色列、南非、新西兰、土耳其、加拿大等24个国家的房价均出现不同程度上涨。去年我国房价上涨6.7%，部分城市房价飙升30%-40%。今年某些城市房价涨幅可能突破50%？
对于未来5年房价走势，普通人看法不一。已购房者不希望房价下跌，而未购房者则期待房价持续下滑，以降低购房压力。经济学家马光远认为，未来楼市将出现三个20%：20%的城市具有投资价值，20%的房地产开发商和20%的房地产企业。随着国家和城市的快速发展，人口将聚集在经济繁荣地区。根据第7次人口普查数据，人口主要集中于长三角、珠三角、京津翼及部分中部城市。人口聚集意味着对社会资源需求增加，一线城市的房价之所以高，是因为土地稀缺和地段价值。
李迅雷表示，国内下滑的城市比例正在拉大。根据最新数据，新房下滑城市达52个，二手房下滑城市更是达64个，楼市似乎迎来拐点。整体成交价格已回落至9749元每平米，说明房地产正在快速分化，普涨时代已过去，接下来要稳定房地产的健康发展。
“二八现象”即重要的仅占比20%，次要的占比高达80%。从客观层面看，目前部分城市或地区的房价仍在上涨，但5年后上涨和下跌的城市差距不会达到60%。结合两位专家的看法，楼市未来将逐步分化，少数城市中心的价格仍将上涨，但整体上涨动力已减弱。预计5年后，百万房产可能涨到127万，这是理想涨价范围。对于价值100万的房产，大多集中在3、4线城市，价格可能下跌。从未来发展趋势看，未来5年只有在三个20%内才能保持房价稳定，否则可能面临房价下跌的风险。
